Czy zgodnie z przepisami prawa współwłaściciel może samodzielnie przeprowadzić przyłącze? Czy wymagana jest zgoda wszystkich pozostałych współwłaścicieli nieruchomości? Co w sytuacji gdy jeden ze współwłaścicieli sprzeciwia się doprowadzeniu przyłącza?
Kwestia uzyskania zgody współwłaścicieli na wykonanie przyłączy mediów na działce jest sprawą związaną z zarządem wspólną nieruchomością. W przypadku, kiedy współwłaściciele nie są w stanie dojść do porozumienia w sprawie wspólnej rzeczy (np. współwłaściciele nie zgadzają się na wykonanie przyłączy), pozostaje tylko skierować sprawę do sądu o wydanie odpowiedniego rozstrzygnięcia.
Istotnym w praktyce jest pytanie, czy budowę przyłącza zakwalifikuje się jako czynność mieszczącą się w pojęciu zwykłego zarządu, czy jako przekraczającą ten zarząd. Przepisy Kodeksu cywilnego nie definiują czynności zwykłego zarządu, ani kiedy ma miejsce przekroczenie zwykłego zarządu. Ustawodawca nie bez powodu pozostawił rozstrzygnięcie tej kwestii orzecznictwu sądów i doktrynie, gdyż zależy to każdorazowo od konkretnej sytuacji i stanu faktycznego sprawy. Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w przypadku wspólnej własności nieruchomości, należy rozumieć z uwzględnieniem przepisów Kodeksu cywilnego a w szczególności przepisów art. 199 i art. 201 k.c. To znaczy, że wykonanie określonych czynności (robót budowlanych) w zależności od tego, czy przekraczają zakres zwykłego zarządu, czy też mieszczą się w pojęciu zwykłego zarządu, wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli albo zgody większości współwłaścicieli, bądź też może być zakwalifikowane do tzw. czynności zachowawczych.
Jak wskazuje art. 199 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.), „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.
Natomiast zgodnie z art. 201 K.c. „do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”.
Obecnie nie ma powodów, aby zakwalifikować budowę przyłącza jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Rozstrzygając tę kwestię, należało w pierwszej kolejności wziąć pod uwagę to, że ustawodawca budowę przyłączy, w tym również wodociągowych i kanalizacyjnych, zwolnił z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, uznając za wystarczające dokonanie zgłoszenia. Z analizy przepisów art. 29 Prawa budowlanego jasno wynika, że wymienione tam budowy i roboty budowlane, niewymagające uzyskania pozwolenia na budowę, w hierarchii regulacji tej ustawy, nie należą do najważniejszych, największych i najbardziej skomplikowanych pod względem techniczno-budowlanym. Tym samym z racji tej, nie wymagają tak ścisłej reglamentacji aby niezbędne było uzyskanie zezwolenia na budowę.Kolejnym elementem, który należało wziąć pod uwagę przy rozważaniu, czy budowa przyłącza mieści się w pojęciu zwykłego zarządu, czy też przekracza jego zakres, powinno być to, czy czynność ta w jakiś sposób narusza interes pozostałych współwłaścicieli i czy może to obecnie bądź w przyszłości ograniczać w jakimś zakresie ich wspólne prawa właścicielskie do nieruchomości.
Na ogół inwestycje, które zmierzają do zwiększenia użyteczności innej nieruchomości, przekraczają zakres zwykłego zarządu, ale należy jeszcze wziąć pod uwagę przeznaczenie nieruchomości wspólnej. Zatem nie tylko cel gospodarczy danej czynności zarządu decyduje o jej przynależności do jednej, bądź drugiej grupy, ale również inne okoliczności, które w danej sytuacji występują. Przeprowadzenie przez nieruchomość wspólną instalacji, która ma służyć korzystaniu z cudzej nieruchomości, stanowić może czynność zwykłego zarządu. Instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości, będącej przedmiotem współwłasności, może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), a wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich.
Poza tym nie bez znaczenia jest obiektywna ocena, co do charakteru wykonanych czynności, znaczenia wykonanej budowy dla skarżących i dla poprawy standardów ich życia codziennego.
Należy zauważyć, że w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1994 r., sygn. akt III CZP 182/93 OSP 1994/9 powziętej w składzie siedmiu sędziów, wskazano, że zmiany występujące w obrębie stosunków społeczno-gospodarczych, wymuszają rozszerzanie zakresu czynności zwykłego zarządu.
Mając na względzie, że obecnie kanalizacja, wodociąg, elektryczność należy do urządzeń niezbędnych dla zaspokojenia potrzeb zupełnie elementarnych, można uznać, że jej instalowanie na nieruchomości, na której znajduje się budynek mieszkalny, mieści się w ramach czynności zwykłego zarządu. W konkretnej sprawie problem jest o tyle bardziej złożony, że instalacja kanalizacyjna ma być przeprowadzona przez nieruchomość objętą współwłasnością, służyć zaś ma korzystaniu z innej nieruchomości.
Zgodzić się trzeba z poglądem, że inwestycje, które mają na celu zwiększenie użyteczności innej nieruchomości, na ogół przekraczają zakres zwykłego zarządu, nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy wyłącznym przeznaczeniem nieruchomości jest uzyskanie przez jej właścicieli możliwości korzystania z innych nieruchomości. Wspólna nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie jako droga dojazdowa do innych ich nieruchomości, toteż przeprowadzenie przez nią instalacji pozostaje w zgodzie z jej służebnym charakterem, dlatego – jako mieszczące się w ramach służebnego przeznaczenia nieruchomości – może być uznane za czynność zwykłego zarządu. Dla oceny, czy zamierzona inwestycja nie przekracza granic zwykłego zarządu, nie jest bez znaczenia, że użyteczność wspólnej nieruchomości jako drogi pogorszy się tylko przejściowo, na czas wykonywania na niej prac, a po wykonaniu prac, przywrócony zostanie stan poprzedni drogi.
Zatem instalowanie takich urządzeń jak przyłącza na nieruchomości stanowiącej współwłasność, należy zaliczyć do czynności zwykłego zarządu. Przyjęcie odmiennego stanowiska w tej kwestii, w obecnej chwili nie byłoby do zaakceptowania z punktu widzenia Konstytucji i przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii Europejskiej.
W uchwale z dnia 19.04.2002 r., sygn. akt III CZP 18/02, Sąd Najwyższy uznał, że instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności może mieścić się w granicach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy wszystkim współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości.
W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29.08.2006 r., sygn. akt VII SA/Wa 750/06, stwierdzono, że rozporządzenie przez skarżącego nieruchomością na cele budowlane nie przekroczyło czynności zwykłego zarządu, bowiem nie doprowadziło do uszczuplenia majątku wspólnego, a tylko wówczas można by o takim przekroczeniu mówić.
Mając na względzie aktualny stan prawny wskazać należy, iż zamiar podjęcia robót budowlanych przez jednego ze współwłaścicieli, wymaga zgody wszystkich pozostałych, jeżeli zakres robót przekracza zakres zwykłego zarządu.
Ocena, czy dane zamierzenie inwestycyjne jest zamierzeniem przekraczającym zakres zwykłego zarządu, dokonywana jest wstępnie przez inwestora, a następnie jest ona weryfikowana przez organ administracji. Organ administracji jest uprawniony do dokonania takiej oceny samodzielnie.
Inwestycje, które mają na celu zwiększenie użyteczności innej nieruchomości, na ogół przekraczają zakres zwykłego zarządu, nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy wyłącznym przeznaczeniem nieruchomości jest uzyskanie przez jej właścicieli możliwości korzystania z innych nieruchomości.
Instalowanie takich urządzeń jak przyłącza na nieruchomości stanowiącej współwłasność, należy zaliczyć do czynności zwykłego zarządu. Przyjęcie odmiennego stanowiska w tej kwestii, w obecnej chwili nie byłoby do zaakceptowania z punktu widzenia Konstytucji i przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii Europejskiej.
Adw. Sylwia Mleczko